東莞日報世紀城地產總經理梁軍訪談實錄

  憑借著世紀城?國際公館一二期的成功開發，梁軍迅速在業內樹立起自己的江湖地位。事實上，這種江湖地位的確立也是他用十多年的從業履歷打拼下來的。

  早在上世紀90年代初，梁軍就加盟了國內最早的一批的房地產代理公司——深圳國際房地產咨詢股份有限公司，先后涉足三級市場、二級市場的房地產營銷策劃及銷售管理工作。1997年，加盟深圳發展銀行旗下的元盛實業公司，負責營銷策劃工作，主持了當時轟動一時的華僑城高檔住宅項目——美加廣場的營銷推廣。

  2001年操盤世紀城?國際公館項目的他，已是名聲在外，世紀城?國際公館的走紅自然是水到渠成。他給業界的印象是精通營銷推廣之道，對企業發展戰略把握到位，對形勢判斷和決策果斷、精準。在他帶領下，2009年國際公館實現10個億銷售額。

調控是為各方更理性

  東莞日報：如何看待最近國家的一系列調控政策，像國資委讓78家央企退出房地產業，像國土部規定各地在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前,不得出讓住房用地等?

  梁軍：國家一直以來都是持續關注房地產行業。一直以來對房地產行業出臺的調控政策不斷，不論是對開發主體方面還是對土地政策金融政策以及市場監管等方面，都有一些新的調整，種種跡象都在表明，國家對房地產行業的調控力度都在不斷地加大。

  國家政策調控力度的加大，一定程度上讓發展商和購房者更加趨向理性，促使發展商完善管理，對發展商的成長壯大其實是比較利好的。

  東莞日報：這些調控應該說都是劍指房價過快上漲，您認為效果將如何?

  梁軍：短期內，能起到一定的效果，但是剛性需求無法控制，人口紅利、中國經濟的迅速發展、中國人財富累積，再加上通貨膨脹，房地產市場需求旺盛。

  東莞日報：您認為控制房價過快上漲應該從哪些方面入手?

  梁軍：首先從市場的角度，供求的關系一直都是影響著價格的一個主要因素。就土地供應方面，國家需要加大供應量，土地供應量大了，市場的住宅供貨量自然上升，房價在市場這個大機制的空間下，也就很自然地健康穩定發展。

  再次就成本控制方面，過高的稅收以及“地王”的頻頻出現，很多樓盤拿地成本價過高，國企、政府機構的參與都使得開發成本過高。

東莞房價將厚積薄發

  東莞日報：您認為目前東莞的房價如何?您的心理價位區間是多少?

  梁軍：一個地區的房價接受程度主要還是和生活城市水平以及品質追求收入成正比，就目前東莞的一個經濟狀況，東莞的房價總體還是比較合理的，有較大的上升潛力。東莞位于深圳廣州中間，區域地理位置優越，從經濟指數來看，并不比廣州深圳低，但是就目前而言，深圳成交均價2-3萬元，廣州也在2萬元多，但是東莞，我們從房地產公眾信息網上數據顯示僅7000多元，所以說，東莞目前的房價與城市的經濟水平是不相符合的，有較大的上升潛力。加上東莞城際軌道、輕軌等交通利好，東莞越來越成為人們理想居住城市的選擇。相信東莞的房價將厚積薄發。

  東莞日報：從目前態勢來看，東莞房價將向一個什么樣的趨勢行進?

  梁軍：普通住宅和豪宅分兩個方向，“兩會”中擴大保障性住房政策，對于普通住宅的供應量會有一個比較大的提升，所以就普通住宅方面，房價將在比較穩健的前提下上升。從另一個方面說，隨著普通住宅量的上升，豪宅住宅將成為稀缺，豪宅的優勢地位愈加明顯，在這種市場背景下，豪宅部分的房價上升空間和潛力都較大。

目前政策對樓市影響不大

  東莞日報：您從1993年就涉足房地產業，期間也經歷過很多次政策調控，您印象中最深刻的是哪一次調控?當時樓市是個什么樣的情景?

  梁軍：國家對房地產業的階段性調整一直都在繼續，從9070政策到二套房貸政策，這些對于房地產業影響都比較大。但是就印象最深的一次房 地產業的波動，是1998年，經濟危機的出現，房地產業一片頹廢，很多樓盤停工，到處是爛尾樓，印象很深。

  東莞日報：與目前樓市調控相比，有什么不一樣?

  梁軍：2007年的政策調控，房地產業反應比較大，市場馬上出現了大批量的降價風，購房者非常謹慎。目前的政策調控，對房地產市場影響不大，從上周的成交數據顯示，均價有所上升。

  東莞日報：似乎有這么一種現象，每一次調控之后都伴隨著房價的進一步走高，您怎么理解?

  梁軍：房價連續上漲的原因是多方面的。首先是經濟復蘇，前一輪調整，房價見底，價格基本與開發成本接近，如今經濟復蘇，消費者信心恢復、消費力增強，房價又逐步上漲。其次從生活的角度來看，房子是生活必需品，東莞是移民城市，有大量的外來人口，剛性需求明顯?？梢哉f未來幾年，這種需求都不會消失。再者是通脹預期刺激房價上漲，許多人通過買房子來保值。

  世紀城尋求“三舊改造”機會

  東莞日報：今年世紀城有什么樣的動作?

  梁軍：去年世紀城地產開發的國際公館銷售額超過10億，在東莞城區銷售金額及套數都名列前茅，今年國際公館也制定了更高的銷售目標，將推出“世紀城?玫瑰公館”、“世紀城國際公館五期”，“東莞大酒店”爭取實現自我超越。

  東莞日報：除國際公館項目外，外界對世紀城的其他項目了解不多，包括東莞本土及本土外，介紹一下吧。

  梁軍：在成立集團之初公司就確定了“城市群”的發展計劃，目前在已經成功打造了南京金域中央，杭州白金海岸、大學苑、昆侖公館等高品質項目。

  今年公司的計劃仍然是積極尋求各種機會，立足珠三角、擴大長三角市場、京津塘三大經濟帶，以公館品質的標準打造產品，形成自己的特色標簽。同時對于東莞提出的“三舊改造”等工程，我們也在尋求機會。

  本文刊發于2010年3月26日《東莞日報》樓市?？?